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民營房企重返土拍市場，多家“黑馬”競逐熱點(diǎn)城市核心地塊|界面新聞 · 地產(chǎn)
界面新聞記者 | 王妤涵
近期，國內(nèi)的土地市場迎來一波熱度回升。
據(jù)中指研究院發(fā)布的《1—5月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，今年前5月TOP100房企拿地總額達(dá)到4051.9億元，同比增長28.8%，增幅較上月擴(kuò)大2.2個百分點(diǎn)。
土地市場的總體升溫主要受到核心城市市場提振。今年前4月，22個重點(diǎn)城市土地成交月度平均溢價率均在20%左右。并且在5月份，這一趨勢得到延續(xù)，杭州、上海、成都等城市核心區(qū)拍出的高溢價地塊顯著增加市場信心。
近3年TOP100房企累計拿地總額及同比??圖片來源：中指研究院此外，值得關(guān)注的是，在一些核心城市的土地市場，部分沉寂許久的民營房企正在重新活躍起來，頻頻現(xiàn)身土拍現(xiàn)場，尋求優(yōu)質(zhì)地塊的布局機(jī)會，為行業(yè)注入了一股新活力。
“黑馬”涌現(xiàn)
在成都5月23日的土拍中，3宗涉宅用地總成交金額達(dá)10.11億元，其中多家民企參與競拍，四川邦泰集團(tuán)作為本地深耕的“新銳”民企，成功競得地塊。
邦泰集團(tuán)不僅進(jìn)入全國拿地金額前二十榜單，還在成都拿地金額中躋身前十，反映出其對核心城市的戰(zhàn)略聚焦。
類似情況在長沙也在上演。5月份，長沙多宗住宅用地被民企拿下，如偉星房產(chǎn)等中小型房企憑借較低負(fù)債和充裕流動性，積極補(bǔ)倉優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。偉星房產(chǎn)在近年來的土拍中表現(xiàn)低調(diào)，但2025年卻突然活躍，成為長沙市場的“黑馬”之一。
5月部分民營房企拿地情況 圖片來源：明源地產(chǎn)研究院廣州市場則更是民企回歸的縮影。
5月30日，廣州土拍出讓的番禺廣場地塊，由廣州番禺置業(yè)拿下；而廣州番禺區(qū)鐘村街市廣路的4宗住宅地塊，則由民營房企敏捷集團(tuán)旗下的廣州璟恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以33.2億元全部收入囊中，平均成交樓面價達(dá)14081元/平方米。
杭州市場同樣熱鬧。濱江集團(tuán)作為頭部民營房企，在杭州今年前五個月拿地金額中位列第一，拿地總額進(jìn)入全國前十。
同時，興耀房產(chǎn)集團(tuán)也在杭州增加了土地儲備，進(jìn)入本地拿地金額前十，顯示出民企對深耕城市的持續(xù)投入。今年3月，興耀房產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)過11輪競價，拿下了杭州錢塘區(qū)下沙單元地塊，成交樓面價20472元/平方米，溢價率24.07%。
除了這些“老面孔”外，一些新成立或?qū)Ｗ^(qū)域性的小型民營房企也在慢慢嶄露頭角，成為城市“新貴”。
例如，5月12日以2.19億拿下浙江溫州甌海區(qū)宅地的華璽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于今年1月份剛剛成立；5月23日以2.55億拿下福州長樂區(qū)地塊的本地房企合達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本也只有100萬。
時機(jī)成熟
從拿地背景來看，當(dāng)下民營房企敢于重返土拍市場并非偶然。
首先在政策端，自去年9月末中央定調(diào)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”以來，各地不斷推出降低存量房貸利率、城中村改造等房地產(chǎn)利好政策，有效的緩解了行業(yè)下行壓力，降低了民企融資與拿地的門檻。
進(jìn)入2025年以后，新房銷售端出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，尤其核心城市的改善型需求釋放，提振了房企預(yù)期。
例如，敏捷集團(tuán)在廣州拿的四塊地，正是基于周邊區(qū)域居住氛圍成熟、銷售前景樂觀的判斷，政策端的利好也增強(qiáng)了信心。
其次，民企自身財務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化是關(guān)鍵內(nèi)因。
2024年，百強(qiáng)民企拿地金額占比降至17.6%，同比下降10.8%；在行業(yè)的洗牌中，許多企業(yè)被迫退出市場，但留下來的幸存者通過精簡業(yè)務(wù)和聚焦核心，積累了現(xiàn)金儲備。
再加上優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加顯著提升了民營房企的參與意愿。2025年以來，各地政府加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟的地塊，土拍市場頻現(xiàn)“地王”地塊。
此外，融資環(huán)境對優(yōu)質(zhì)主體的邊際改善提供了支撐。
盡管當(dāng)前民營房企融資整體仍具挑戰(zhàn)性，但對于部分財務(wù)相對健康、成功渡過調(diào)整期的頭部或區(qū)域深耕型民企，融資渠道正顯現(xiàn)一絲曙光，這也使得它們有了一定能力在土地市場低位時進(jìn)行“補(bǔ)倉”，抓住市場窗口期。
再者，拿地策略的轉(zhuǎn)變也降低了風(fēng)險。
觀察當(dāng)下重返土拍市場的民企，拿地行為整體以“補(bǔ)倉”為主，而非大規(guī)模的土儲補(bǔ)充，多數(shù)民營房企選擇自身熟悉的板塊布局，如敏捷集團(tuán)聚焦廣州、邦泰集團(tuán)深耕成都，這種“精耕細(xì)作”的策略相比以往高周轉(zhuǎn)時期的激進(jìn)拿地，顯得更加謹(jǐn)慎和理性。
保持分化
盡管民營房企重返土地市場，但行業(yè)整體仍呈現(xiàn)顯著分化趨勢。央國企繼續(xù)占據(jù)拿地主導(dǎo)地位，民企占比雖有所回升但絕對份額仍相對較小，且市場熱度集中于核心城市。
拿地企業(yè)方面，央國企仍為主角。中指研究院報告顯示，1-5月拿地金額TOP10房企中，央國企占據(jù)8席。但部分民企也加強(qiáng)了投資強(qiáng)度，如濱江集團(tuán)拿地金額位居前10，邦泰集團(tuán)、興耀房產(chǎn)集團(tuán)、海成集團(tuán)等也進(jìn)入拿地金額前20榜單。
從新增貨值來看，保利發(fā)展以728億元新增貨值占據(jù)榜單第一，綠城中國以723億元新增貨值位列第二，中國金茂新增貨值規(guī)模為603億元，位列第三。
具體城市來看，央國企的“托底”作用明顯。
北京、深圳、廣州等一線城市，央國企拿地占比均在八成左右；杭州、成都等熱點(diǎn)城市，盡管民企如濱江集團(tuán)活躍，但華潤置地、招商蛇口等國央企仍為拿地主力。
另外，在部分民企重返土拍市場的背后，仍有超6成的銷售百強(qiáng)拿地基本停滯。在銷售端現(xiàn)金流沒有得到持續(xù)改善的背景下，多數(shù)房企的拿地態(tài)度依舊十分謹(jǐn)慎。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月百強(qiáng)房企拿地銷售比穩(wěn)定在0.27，較去年年末提升0.1，投資高度集中在頭部企業(yè)，銷售TOP10拿地銷售比0.38，個別頭部房企如中國金茂、濱江集團(tuán)、綠城中國、象嶼地產(chǎn)拿地銷售比遠(yuǎn)高于百強(qiáng)水平。
而企業(yè)的投資也多聚焦核心城市或自身深耕區(qū)域，頭部的國央企持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲，中小民企則觀望居多。
市場熱度的分化也加劇了這一現(xiàn)象。
一方面，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，溢價率居高不下。5月29日，杭州拱墅區(qū)康橋單元住宅用地溢價率40.33%；5月23日，成都郫都區(qū)地塊溢價59.34%成交。
另一方面，非核心城市土地市場仍顯低迷，一些三四線城市的部分地塊因去化緩慢或庫存積壓最終走向流拍。
這種分化既是行業(yè)調(diào)整的產(chǎn)物，也是未來復(fù)蘇的起點(diǎn)。隨著更多民營房企回歸土地市場，行業(yè)競爭格局也將進(jìn)一步改善。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至6月3日，6月重點(diǎn)城市已公告的住宅用地待拍清單中，上海、杭州、北京起始價均超過百億元，核心地塊土拍熱度有望延續(xù)，而核心城市或優(yōu)質(zhì)板塊之外的土拍或將保持平淡。
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