界面新聞記者 | 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

6月27日，萬科在深圳舉辦了2024年度股東大會。

董事長辛杰首次以萬科董事會主席的身份亮相，并坐在臺前C位主持會議。一同出席的人員還有萬科執(zhí)行副總裁郁亮、李鋒，萬科監(jiān)事會主席、工會主席解凍，獨(dú)立董事廖子彬、萬科香港授權(quán)代表雷江松等人。

值得關(guān)注的是，曾經(jīng)在股東大會上占據(jù)主角位置的郁亮，如今以執(zhí)行副總裁的身份坐在辛杰右手邊，角色已悄然轉(zhuǎn)換。

這種位置的變化，直觀地展現(xiàn)了萬科權(quán)力結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也標(biāo)志著如今的萬科已正式邁入“深鐵時代”。

“深鐵時代”首次股東會

“2024年公司經(jīng)營確實(shí)經(jīng)歷了困難，為有效化解風(fēng)險(xiǎn)，今年1月萬科充實(shí)了經(jīng)營管理力量，管理團(tuán)隊(duì)攜手并肩，共同應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)”，在股東會上，辛杰坦言道。

從業(yè)績表現(xiàn)來看，萬科正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年萬科錄得凈虧損494.78億元，營收同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、資產(chǎn)減值計(jì)提及非主業(yè)投資虧損；全年合同銷售面積同比下降26.6%，合同銷售金額下跌34.6%，全年銷售額僅為2460.2億元。

截至報(bào)告期末，萬科短期有息負(fù)債達(dá)1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現(xiàn)金短債比低至0.56，并且凈負(fù)債率達(dá)到80.6%，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%。

2025年也是萬科的償債大年。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬科境內(nèi)債務(wù)共有358.01億元，其中一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約273.73億元，占比達(dá)到76.57%，未來12個月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元債務(wù)要償還。

至今年3月底，萬科持有貨幣資金755億元；短期借款為228.55億元；一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為1329億元；資產(chǎn)負(fù)債率73.5%，流動性壓力顯著。

能否如期“償債”，是當(dāng)下萬科也是業(yè)界最關(guān)心的問題。

“公司有信心、有能力應(yīng)對挑戰(zhàn)，將全力以赴爭取妥善化解到期債務(wù)”，對于這一問題，萬科管理層在會上表示。

據(jù)界面新聞了解，截至目前，萬科2025已順利完成165億元公開債務(wù)償還，年內(nèi)境外公開債清零，未來兩年也無境外到期債務(wù)。

對于后續(xù)債務(wù)，萬科表示會通過多種手段進(jìn)行安排。

一方面，繼續(xù)通過加速銷售回款、動態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，并發(fā)揮好經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的造血功能；另一方面，將繼續(xù)落實(shí)收斂聚焦，根據(jù)市場條件靈活采用市場化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等策略，充分實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值，適時補(bǔ)充流動性。

與此同時，也會繼續(xù)積極爭取與金融機(jī)構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，繼續(xù)爭取增量流動性機(jī)會。

對于萬科當(dāng)前面臨的困境，辛杰代表大股東深鐵集團(tuán)做出了強(qiáng)有力的表態(tài)，“萬科將動員各方力量，充分調(diào)配資源，竭盡所能、全力以赴，共同推動公司重歸健康發(fā)展的軌道，成為新時代房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的好企業(yè)”。

這絕非空話，作為萬科的第一大股東，深鐵集團(tuán)正實(shí)實(shí)在在的給予萬科真金白銀的支持，持續(xù)“輸血”。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，今年上半年深鐵共給予萬科5次資金支持，總股東借款額度高達(dá)148.52億元，用來幫助萬科償還公開市場發(fā)行的債券本金與利息，成為萬科抵御流動性危機(jī)的關(guān)鍵性支撐。

協(xié)同作戰(zhàn)，重回健康軌道

盡管當(dāng)下的萬科身處困境，但郁亮在回答股東提問時，仍表達(dá)了對行業(yè)回歸健康穩(wěn)定的審慎樂觀預(yù)期。支撐其判斷的主要來自四大因素：

一是土地市場的結(jié)構(gòu)性改善，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，高庫存區(qū)域供地趨緩；非住宅用地規(guī)劃調(diào)整加快，低容積率地塊增多，更適配高品質(zhì)住房需求。

二是需求端的回升，自去年9月底一攬子政策出臺后，行業(yè)信心受到提振，市場穩(wěn)步修復(fù)，現(xiàn)在各地持續(xù)“因城施策”優(yōu)化調(diào)整限制性措施，預(yù)計(jì)進(jìn)一步鞏固回升基礎(chǔ)。

三是在存量去化方面，2025年土地和商品房盤活力度加大，速度加快，行業(yè)造血、回血能力將顯著增強(qiáng)，企業(yè)現(xiàn)金流情況和新增投資能力將借此更快得到改善。

四是新房產(chǎn)品力的提升，新房供給向多元化、品質(zhì)化發(fā)展，其領(lǐng)先性結(jié)合現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房銷售趨勢，正成為對抗二手市場分流的有力武器。

從萬科自身出發(fā)，管理層也指出了一些積極跡象。

在銷售端，今年1-5月，萬科按期保質(zhì)完成了86個項(xiàng)目，2.64萬套房子的交付；當(dāng)期實(shí)現(xiàn)銷售金額570.6億元，回款率100%。

在土地端，萬科也在慢慢恢復(fù)“造血”能力，5-6月在鄭州、武漢獲取低總價地塊，以“小體量、快周轉(zhuǎn)”降低風(fēng)險(xiǎn)。

同時，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)也在持續(xù)增長。

萬科方面向界面新聞介紹，其經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)在部分賽道如物業(yè)、公寓、物流、商業(yè)等已建立行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢，今年1-5月實(shí)現(xiàn)收入287億元，同比增長7.8%。后續(xù)將重點(diǎn)通過商業(yè)REIT擴(kuò)募、推動公寓與物流REITs上市等路徑，建立高質(zhì)量的資產(chǎn)退出渠道。

此外，辛杰在會上還多次強(qiáng)調(diào)了“集體主義”理念，他表示，深鐵與萬科兩個團(tuán)隊(duì)融合，共同應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，會發(fā)揮出“1+1>2”的效應(yīng)。

在辛杰看來，深鐵和萬科都應(yīng)該也一定會成為科技企業(yè)，與深鐵合作的伙伴都是高新技術(shù)企業(yè)，萬科這些年的發(fā)展也有很多技術(shù)支撐。同時，萬科跟深鐵都積累了大量數(shù)字資源，為技術(shù)的場景應(yīng)用打造了基礎(chǔ)。

在產(chǎn)業(yè)協(xié)同方面，深鐵與萬科也在探索融合發(fā)展。

不久前，萬科旗下的長租公寓品牌泊寓與深鐵置業(yè)簽署租賃運(yùn)營協(xié)議，將二者的開發(fā)規(guī)模與房源運(yùn)營能力整合，打造“軌道+社區(qū)”閉環(huán)，未來可依托地鐵上蓋項(xiàng)目形成開發(fā)與租賃的協(xié)同收益。?

在TOD項(xiàng)目開發(fā)中，深鐵擁有軌道建設(shè)與站點(diǎn)資源優(yōu)勢，萬科則具備豐富的房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，二者結(jié)合可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，既有助于深鐵資產(chǎn)的良性循環(huán)，也能推動萬科長租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。

面向未來，萬科管理層表達(dá)了堅(jiān)定的信心，“在各方的支持與幫助下，公司將把握政策機(jī)遇，堅(jiān)持用改革的辦法解決發(fā)展中的問題，在發(fā)展中化解風(fēng)險(xiǎn)，動員各方力量，充分調(diào)配資源，竭盡所能、全力以赴，共同推動公司重歸健康發(fā)展軌道”。