界面新闻记者 |王婷婷

我国房地产行业迎来民营房企境外债融资的“破冰”时刻。

我国知名房企新城控股的母公司新城发展控股（股票代码：01030.HK）发布公告，宣布成功发行了3亿美元的高级无抵押债券，期限为3年，最终指导利率为11.88%。

此次债券发行筹集的资金总额约为2.94亿美元，主要用于支持同步进行的要约收购，预计将在2025年6月26日完成发行。

业界普遍认为，新城控股作为近年来首家重启资本市场融资的民营房企，其成功发行债券被视为民营房企海外融资的重要突破，有助于提振市场对民营房企的信心，并有望推动更多优质房企重启海外融资，缓解行业流动性压力。

中指研究院企业研究总监刘水指出，只有那些具备实力和稳健发展基础的企业才能在国际市场上进行债券发行，新城控股此次的成功发行，为其他民营房企提供了参考，有助于改善国际资本市场对中国民营房企的风险预期，提振行业信心。

新城控股在发行新债的同时，也面临着即将到期的债务偿还问题。

6月12日，新城发展控股发布另一份公告，宣布将通过现金方式购买其尚未偿还的2025年到期4.45%优先票据，本金金额为3亿美元。

据界面新闻报道，新城控股今年合计还有6亿美元的境外债券到期，包括新城发展控股7月13日到期的3亿美元债券和新城控股10月15日到期的3亿美元债券，此次新债发行，正是为了覆盖即将到期的旧债。

在5月26日召开的新城控股2024年股东大会上，管理层针对融资和偿债问题进行了回应。

对于是否将发行新的美元债券，新城控股董事长王晓松表示，公司正在试探市场水温，若境外投资者认可，公司将抓住合适机会尝试发行，如果条件不成熟，公司将继续按照原定计划推进偿债工作。“6亿美元的债券偿还工作，公司已提前部署，正在有序进行中?！?/p>

此次美元债券的发行成本较高，利率达到了11.88%，远高于即将到期的4.45%利率。

新城控股并非今年首家发行美元债券的房企，今年2月18日，混合所有制房企绿城中国也宣布计划增发1.5亿美元的优先票据，与之前公布的3.5亿美元票据构成同一系列，年利率为8.45%。

增发后，绿城中国的融资本金总额达到5亿美元，均将于2028年到期，其中新发行的1.5亿美元票据发售价为票据本金的100.5%，发行收益率为8.258%。

对比绿城中国的美元债券利率，新城控股的利率更高。

刘水认为，从融资成本来看，新城控股此次美元债券的询价区间为11%-13%，在当前环境中偏高，这既是因为美元利率维持在高位，以及美联储的观望态度，也反映了在房地产行业复苏过程中，投资者对部分民营房企债券仍要求较高的风险溢价。

在他看来，民营房企未来的偿债安排仍存在不确定性，主要压力来自于销售端——核心城市虽在复苏，但其他城市仍面临压力，销售资金的回笼直接影响到偿债能力。

数据显示，今年1-5月，新城控股累计合同销售金额88.36亿元，同比下降55.27%；累计合同销售面积113.86万平方米，同比下降58.40%，5月份，新城控股的合同销售金额约为19.73亿元，同比下降51.90%，销售面积约为25.26万平方米，同比下降56.12%。

新城控股坚信，公司有足够的能力偿还高利率的美元债券，6月12日上午，新城发展控股召开了面向机构投资者的电话会议。

新城发展控股董事会秘书张宛玲表示，新城控股的偿债能力较强，2024年租金收入对利息的覆盖倍数为3.93倍，拥有未抵押商场25个，总价值190亿元，主要位于长三角地区，租金收入超过17亿元；已抵押商场规模达1025亿元，抵押率43%。

“对于7月到期的美元债券偿付，我们已经做好了充分的准备，即使不发行新的美元债券，我们也拥有足够的自有资金来兑付。”新城控股董事会秘书李峰也表示。

至于“借新还旧”的原因，张宛玲认为，这是出于公司保留境内现金、维护融资渠道的考虑，是综合考虑今年到期6亿美元债券的解决方案。

总体来看，新城发展控股作为纯民营房企成功发行美元债券，具有强烈的信号意义。

近年来，随着房地产行业的深度调整，民营房企的融资难度不断加大，境外债券发行规模也大幅下降。

预计到2025年，房企的融资还将呈现收缩态势，数据显示，今年前4月，房企融资规模为1090亿元，同比下降34%，2月和4月的融资规模为过去一年中的最低和次低。

业界普遍认为，新城控股此次融资成功不仅为其自身补充了流动性，更重要的是打破了境外投资者对民营房企的观望态度，预计未来将有更多财务健康、运营稳健的房企重启境外融资。